O Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações de Sérgio Antonio Abunahman aborda os principais métodos e técnicas utilizados na avaliação de imóveis urbanos, com foco especial em terrenos, edifícios e propriedades especiais como cinemas, teatros, hotéis, motéis e postos de serviço.
Principais Conteúdos:
1. **Avaliação de Terrenos Urbanos:**
- São apresentados dois métodos principais: o *Método Comparativo* e o *Método Residual*. O primeiro envolve a comparação direta de terrenos similares, enquanto o segundo requer um estudo aprofundado de mercado para calcular o valor de terrenos a partir do produto final (edificações ou lotes urbanizados).
- Diversas fórmulas matemáticas, como as de Harper, Berrini e Jerret, são discutidas para calcular o valor de terrenos com diferentes características (frente, profundidade, etc.). Essas fórmulas são derivativas do método comparativo e são úteis quando faltam elementos de comparação direta.
2. **Método Residual:**
- Este método é detalhado como um estudo físico-financeiro aplicado principalmente por empreendedores imobiliários para determinar a viabilidade de projetos. A avaliação é baseada no máximo aproveitamento eficiente do terreno, levando em conta os custos de construção, despesas indiretas e margens de risco.
3. **Avaliações Especiais:**
- São apresentados métodos específicos para a avaliação de cinemas, teatros, hotéis, motéis e postos de serviço, baseados na renda gerada por esses imóveis. O *Modelo de Francisco Alves Gomes Jr.* para cinemas e teatros e o *Modelo de Celso Aprígio Guimarães Neto* para hotéis e motéis são destacados, mostrando como calcular o valor locativo desses imóveis com base na capacidade de gerar renda.
4. **Estudo de Casos e Exemplos Práticos:**
- O livro inclui exemplos práticos detalhados, como a avaliação de um terreno em Niterói e de um hotel na Avenida Atlântica, no Rio de Janeiro. Esses exemplos demonstram a aplicação dos métodos discutidos e fornecem um guia detalhado para profissionais da área.
5. **Considerações Jurídicas e Metodológicas:**
- Há discussões sobre as normas e regulamentações que influenciam as avaliações, como o Código de Edificações e as normas técnicas brasileiras (NB-502/89 e NBR-5676/90). Também são abordadas questões legais que impactam o valor dos imóveis, como a aplicação de coeficientes corretivos em casos de mau aproveitamento do terreno.
Este curso é essencial para engenheiros, arquitetos e avaliadores que desejam compreender os princípios e práticas da avaliação de imóveis, fornecendo uma base sólida para a aplicação dos métodos mais adequados em diferentes contextos.
Se desjear saber mais leia abaixo detalhadamente:O **"Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações"** de Sérgio Antonio Abunahman é um manual abrangente que oferece uma introdução detalhada às técnicas e métodos utilizados na avaliação de imóveis urbanos, com uma ênfase particular em terrenos, edifícios e propriedades com finalidades específicas como cinemas, teatros, hotéis, motéis e postos de serviço. O curso é dividido em vários capítulos, cada um abordando um aspecto fundamental da engenharia legal e das avaliações, com explicações teóricas, exemplos práticos e fórmulas matemáticas.
### Estrutura do Conteúdo:
#### **1. Avaliação de Terrenos Urbanos:**
- **Classificação dos Terrenos:** O curso inicia com a distinção entre glebas e lotes, com foco na avaliação de lotes urbanos. A localização, topografia e formato são identificados como fatores-chave que influenciam o valor de um terreno, principalmente em relação ao que pode ser edificado nele.
- **Método Comparativo:**
- Este método é baseado na comparação direta entre o terreno avaliado e outros terrenos semelhantes. A similaridade entre os lotes é essencial para a precisão da avaliação. Se os lotes comparados não forem diretamente semelhantes, aplicam-se fatores de homogeneização para ajustar as diferenças de características como frente, profundidade e área.
- **Fórmulas Matemáticas:** O método comparativo é complementado por fórmulas matemáticas, como as de Harper, Harper-Berrini e Jerret, que auxiliam na estimativa do valor do terreno em casos onde não há dados comparativos suficientes. Essas fórmulas levam em conta variáveis como testada (frente do lote) e profundidade, com ajustes específicos para terrenos de formato irregular.
- **Método Residual:**
- Também conhecido como método involutivo ou do máximo aproveitamento eficiente, esse método requer uma análise de mercado detalhada e é usado principalmente para determinar o valor de terrenos a partir do potencial de desenvolvimento, seja para edificações ou para lotes urbanizados.
- **Etapas do Método Residual:** Incluem a elaboração de um estudo de massa com base no Código de Obras local, o cálculo do custo total da construção, a estimativa do Produto Geral de Vendas (PGV), e a dedução de despesas, remuneração do incorporador e margem de risco para chegar ao valor residual do terreno.
#### **2. Fórmulas Matemáticas para Avaliação de Terrenos:**
- O livro apresenta uma série de fórmulas derivadas do método comparativo, utilizadas quando faltam dados de mercado suficientes para uma comparação direta. Entre as fórmulas detalhadas estão:
- **Fórmula de Harper:** Utilizada para terrenos de formato retangular, ajusta o valor do terreno com base em sua testada e profundidade.
- **Fórmula de Berrini:** Uma adaptação da fórmula de Harper que considera também a área do terreno e sua profundidade padrão.
- **Fórmula de Jerret:** Aplica-se a terrenos com grandes profundidades, utilizando a média harmônica entre as variáveis envolvidas.
#### **3. Hipóteses de Distribuição de Valor:**
- Diversas hipóteses são discutidas para explicar como o valor de um lote pode ser distribuído ao longo de sua profundidade:
- **Regra 4-3-2-1:** Distribui o valor do lote em quartis, com a maior parte do valor concentrada na testada.
- **Lei do 1/3, 2/3:** Considera que 50% do valor do lote está concentrado no primeiro terço a partir da testada, com o restante distribuído nos dois terços finais.
- **Hipótese de Hoffman:** Similar à anterior, mas com uma distribuição ligeiramente diferente que considera 2/3 do valor concentrado na primeira metade do lote.
- **Correção do Valor por Mau Aproveitamento:** A *Fórmula de Guerrero* é utilizada para penalizar o valor de terrenos que não são utilizados em todo o seu potencial construtivo, uma consideração importante em avaliações para fins judiciais ou fiscais.
#### **4. Avaliação de Propriedades Especiais:**
- **Cinemas e Teatros:**
- **Modelo de Francisco Alves Gomes Jr.:** Este modelo avalia o valor locativo de cinemas e teatros com base no número de poltronas, preço dos ingressos e frequência de sessões. A fórmula inclui um fator que representa a lotação média, garantindo uma estimativa precisa do aluguel mensal que esses imóveis podem gerar.
- **Hotéis e Motéis:**
- **Modelo de Celso Aprígio Guimarães Neto:** Baseado na fórmula de Gomes Jr., este modelo introduz fatores específicos para a avaliação de hotéis e motéis, como a fração da área geradora de renda e a rotatividade média dos quartos. A fórmula considera a taxa de ocupação média e a remuneração esperada do investidor, oferecendo uma estimativa do valor do imóvel com base em sua capacidade de gerar renda.
#### **5. Exemplos Práticos de Avaliação:**
- O curso inclui exemplos detalhados de avaliações reais, como a de um terreno de grandes dimensões no Centro de Niterói, RJ, e de um hotel de luxo na Avenida Atlântica, em Copacabana, Rio de Janeiro. Esses estudos de caso demonstram a aplicação prática dos métodos discutidos, incluindo a coleta de dados de mercado, a aplicação de fórmulas matemáticas, e a consideração de fatores específicos do imóvel e da localização.
#### **6. Considerações Finais e Jurídicas:**
- O livro também aborda as normativas legais e técnicas que influenciam a avaliação de imóveis, como o Código de Edificações e as Normas Brasileiras de Avaliação de Imóveis (NB-502/89 e NBR-5676/90). A aplicação de coeficientes corretivos, como o de Guerrero, é discutida em contextos judiciais, como ações renovatórias de locação, onde o aproveitamento máximo do terreno é uma consideração importante.
Este curso serve como um guia detalhado para profissionais da engenharia legal e de avaliações, oferecendo uma combinação de teoria e prática para assegurar que as avaliações de imóveis sejam precisas, justas e em conformidade com as normas vigentes.
