O livro "Avaliações de Imóveis", escrito por L. C. Berrini, se apresenta como um guia abrangente e prático para a complexa tarefa de avaliar terrenos e imóveis. O autor, um engenheiro civil com vasta experiência no campo, busca transmitir seus conhecimentos de forma clara e acessível, desmistificando o processo de avaliação e oferecendo ferramentas para que seja realizado com rigor e fundamentação.
A obra se inicia com uma discussão aprofundada sobre o conceito de valor, ressaltando sua natureza multifacetada e a influência de fatores tanto objetivos quanto subjetivos. Berrini enfatiza a importância do valor de mercado, resultante da livre interação entre oferta e procura, como o principal foco das avaliações. O autor também explora as diversas nuances do conceito de valor, como o "valor para quem" e o valor de custo, demonstrando como cada um pode influenciar o valor final de um imóvel.
O livro então se aprofunda nos métodos e processos de avaliação, classificando-os em básicos e derivados. Os métodos básicos, como o das vendas, o da renda e o de aproveitamento eficiente do terreno, são apresentados como ferramentas independentes e fundamentais para a determinação do valor. O método comparativo, embora amplamente utilizado, é classificado como derivado, sendo sua aplicação condicionada à prévia utilização de um método básico. Berrini detalha cada um desses métodos, explicando seus princípios, vantagens, desvantagens e aplicações práticas, com exemplos e ilustrações que facilitam a compreensão.
Um dos pontos fortes do livro é a discussão detalhada dos inúmeros fatores que influenciam o valor dos terrenos, como localização, frente, área, formato, topografia, composição geológica e orientação. O autor demonstra como cada um desses elementos pode afetar a capacidade de um terreno gerar renda e, consequentemente, seu valor final. A influência da esquina e a avaliação de terrenos de grande profundidade também são exploradas em capítulos específicos, com fórmulas e exemplos práticos que guiam o avaliador na consideração desses fatores.
Berrini não se furta de aprofundar a base matemática das avaliações, apresentando uma série de fórmulas e cálculos para a determinação do valor dos terrenos. O autor introduz o conceito de "fundo equivalente", uma ferramenta que simplifica os cálculos e permite a aplicação das fórmulas a terrenos de qualquer formato, tornando o processo mais eficiente e preciso. A obra também inclui tabelas e nomogramas que facilitam a aplicação prática das fórmulas, agilizando o processo de avaliação e minimizando a possibilidade de erros.
Ao longo do livro, o autor aborda diversos casos particulares de avaliação, como terrenos trapezoidais, triangulares e de formato irregular, demonstrando como aplicar os métodos e fórmulas em situações complexas. Questões como a comparabilidade dos lotes, a avaliação das benfeitorias, a natureza das avaliações e as desapropriações também são discutidas em detalhes, oferecendo ao leitor um panorama completo dos desafios e nuances do processo de avaliação.
A inclusão de diversos laudos de avaliação, como apêndices, enriquece a obra, proporcionando exemplos práticos e concretos da aplicação dos conceitos e métodos apresentados. Esses laudos, comentados pelo autor, ilustram as diferentes abordagens e estratégias que podem ser utilizadas em situações reais de avaliação, oferecendo ao leitor um valioso aprendizado prático.
Em suma, "Avaliações de Imóveis" é uma obra de referência indispensável para profissionais e estudantes da área, combinando teoria e prática de forma clara e acessível. A experiência e o conhecimento do autor, somados à sua ênfase na racionalidade, na fundamentação científica e na ética profissional, fazem deste livro um guia completo e confiável para a realização de avaliações precisas e justas, contribuindo para o desenvolvimento e a profissionalização do campo da avaliação de imóveis.O livro ensina diversas fórmulas para a avaliação de terrenos, sendo as principais:
* **Fórmula Geral de Avaliação de Lotes (Método Comparativo)**: Essa fórmula calcula o valor de um lote com base em sua área (S), frente (a), preço base unitário do metro de frente (p), fundo base do bairro (N) e um expoente (n) que varia conforme a hipótese de distribuição de valor adotada. A fórmula geral é:
```
V = (S/N)^n * a^(1-n) * p
```
* **Fórmulas de Valor Máximo para Lotes com Múltiplas Frentes**: O livro apresenta fórmulas específicas para calcular o valor máximo de lotes com duas ou mais frentes, levando em consideração as diferentes influências das ruas adjacentes. A fórmula geral para lotes com 'r' frentes é:
```
V = (S/N)^n * [a1*p1^(1-n) + a2*p2^(1-n) + ... + ar*pr^(1-n)]
```
* **Fórmulas para Cálculo de Fatores de Profundidade**: O livro fornece fórmulas para calcular o fator de profundidade (y), que ajusta o preço base unitário de acordo com a profundidade do lote em relação ao fundo base do bairro. A fórmula geral para as regras de Harper, Berrini, Um-Terço Dois-Terços, etc., é:
```
y = (x/N)^n
```
onde 'x' é a profundidade do lote.
* **Fórmulas para Cálculo de Áreas Parciais**: Em lotes com múltiplas frentes, o livro ensina a calcular a área de cada parte do lote influenciada por uma rua específica. A fórmula geral para calcular a área parcial 'Sr' é:
```
Sr = (ar * pr^(1-n) * S) / (Σ ai*pi^(1-n))
```
* **Fórmulas para Cálculo de Prestações de Juros e Amortização**: O livro apresenta fórmulas para calcular o valor das prestações periódicas necessárias para amortizar um capital, considerando juros compostos. A fórmula fundamental é:
```
P = C * r * R^n / (R^n - 1)
```
onde 'P' é o valor da prestação, 'C' é o capital, 'r' é a taxa de juros por período e 'n' é o número de prestações.
* **Fórmulas para Constituição de Fundo de Amortização**: O livro também fornece fórmulas para calcular as prestações necessárias para formar um fundo de amortização que, ao final de um determinado prazo, seja suficiente para quitar o capital inicial. A fórmula é:
```
P = C * t / (R^n - 1)
```
onde 'C' é o capital, 't' é a taxa de juros por período e 'n' é o número de prestações.
Essas são algumas das principais fórmulas ensinadas no livro. A obra também inclui outras fórmulas e métodos para lidar com casos particulares e situações específicas, como terrenos de grande profundidade, lotes com formatos irregulares e avaliações para diferentes finalidades. Berrini demonstra a aplicação dessas fórmulas por meio de exemplos práticos e detalhados, auxiliando o leitor na compreensão e utilização das mesmas em situações reais de avaliação.
