MANUAL DE REGRAS E PROCEDIMENTOS - PROGRAMA APOIO CREDITAS À IMOBILIÁRIA
1.OBJETO
1.1.O presente Manual do Programa Apoio Creditas ("Manual") tem por objetivo estabelecer regras, procedimentos e respectivos limites ao "Programa Apoio Creditas à Imobiliária" ou simplesmente "Programa", "Apoio Creditas" ou "Apoio".
1.1.1.A adesão ao Apoio Creditas será feita pelas imobiliárias ("Imobiliárias") por meio de contrato ("Contrato") junto à Creditas Administração de Imóveis e Serviços de Reformas Ltda. ("Creditas").
1.2.O Apoio Creditas é um serviço prestado exclusivamente às Imobiliárias com o objetivo de a Creditas realizar o pagamento de Verbas devidas e inadimplidas pelos locatários ("Inquilinos") das residências disponibilizadas pelas Imobiliárias.
1.3.A Creditas poderá modificar, suspender ou rescindir este Programa caso: (i) surja alguma exigência legal ou regulatória que inviabilize o seguimento do Programa; ou (ii) uma autoridade considere este Manual uma violação à legislação ou regulamentação aplicável.
2.REGRAS E PROCEDIMENTOS
2.1.Após a adesão ao Apoio Creditas, a Imobiliária submeterá, por meio da esteira digital Zap+, informações e documentos referentes aos Inquilinos ("Operações") que pretendam habilitar no Apoio Creditas.
2.1.1.A Creditas realizará uma análise de viabilidade para as Operações e poderá, ao seu exclusivo critério, habilitar ou não determinado Inquilino.
2.1.1. É requisito prévio para habilitação das Operações a inclusão das cláusulas contratuais no(s) contrato(s) de locação celebrado(s) entre Inquilino e Imobiliária, conforme previsto no Anexo A deste Manual.
2.2.Para as Operações habilitadas no Apoio, a Creditas se compromete a realizar o pagamento de valores devidos e inadimplidos pelos Inquilinos, desde que respeitadas as regras do Contrato e deste Manual.
2.3.A Imobiliária deve avisar a Creditas, por meio da esteira digital ZAP+ tão logo o Inquilino fique inadimplente ("Aviso"):
a)Em até 15 (quinze) dias corridos no caso de primeiro aluguel inadimplido; ou
b)Em até 5 (cinco) dias úteis a partir do segundo aluguel inadimplido consecutivamente; ou
c)Em até 5 (cinco) dias úteis a partir da formalização da saída do Inquilino do Imóvel.
2.4.Em até 2 (dois) dias úteis após a realização do Aviso, a Creditas irá: (i) transferir os valores para a Imobiliária; (ii) solicitar informações e esclarecimentos adicionais à Imobiliária, ou (iii) não realizar o pagamento, por meio de resposta fundamentada, justificando os motivos da recusa.
2.5.Efetuada a transferência dos valores para a Imobiliária, a Imobiliária interromperá todos os esforços de cobrança ao Inquilino referentes aos valores inadimplidos.
2.5.1.No caso da cláusula 2.5 acima, a Imobiliária deverá imediatamente cancelar o(s) boleto(s) emitido(s) para que a Creditas possa realizar a cobrança do Inquilino inadimplente.
2.5.2.A Creditas se compromete a realizar o pagamento, à Imobiliária, dos valores devidos e inadimplidos informados pela Imobiliária na Esteira Zap+ e dos próximos inadimplementos consecutivos, até que haja o adimplemento do Inquilino para com a Creditas.
2.5.2.1.Enquanto não houver o adimplemento do Inquilino para com a Creditas, a Imobiliária não deverá realizar emissão de novos boletos.
2.5.2.2.Após o adimplemento dos aluguéis pelo Inquilino à Creditas, a Creditas comunicará a Imobiliária para que esta retorne a cobrança e emissão do(s) boleto(s) usual(is) ao Inquilino.
2.5.2.3.Devidamente acionado o Apoio, e não havendo o pagamento à Creditas pelo Inquilino de 2 (dois) meses consecutivos, a Creditas, por suas próprias expensas, acionará a arbitragem, para que sejam realizados os devidos trâmites de despejo ou pagamento dos valores devidos.
2.5.2.3.1.A Imobiliária deverá, obrigatoriamente, prever cláusula de compromisso arbitral no contrato de locação com o Inquilino, conforme devidamente descrito no Anexo A deste Manual, sob pena de recusa da habilitação do contrato de locação no Apoio Creditas.
2.5.2.4.Caso haja o inadimplemento do Inquilino para com a Imobiliária e o Apoio Creditas não seja fornecido à Imobiliária, pelas razões expostas neste Manual, não caberá à Creditas o acionamento da arbitragem para a cobrança dos valores inadimplidos pelo Inquilino, sendo este acionamento mera liberalidade da Imobiliária, às suas próprias expensas.
2.6.O Apoio Creditas engloba as seguintes verbas ("Verbas"):
2.6.1.Verbas do Plano Básico:
2.6.1.1.Aluguel: de acordo com o previsto no contrato de locação, sem encargos, multas ou juros, vez que o Apoio Creditas pode ser solicitado imediatamente após a inadimplência.
2.6.1.2.Encargos de inadimplência do aluguel: de acordo com o previsto no contrato de locação, desde que condizentes às práticas de mercado.
2.6.1.3.Condomínio.
2.6.1.4.IPTU.
2.6.1.5.Contas de consumo: água, luz, gás canalizado.
2.6.2.Verbas do Plano Completo:
2.6.2.1.Verbas do Plano Básico.
2.6.2.2.Verbas do Plano Básico mais Multas contratuais: multa por rescisão antecipada contratual, mediante entrega das chaves ou abandono do imóvel, desde que condizentes às práticas de mercado.
2.6.2.3.Danos diretos ao Imóvel: prejuízos provocados pelo Inquilino, exceto os decorrentes do uso normal, desde que reconhecidos pela Creditas ou por sentença arbitral ou judicial transitada em julgado.
2.6.2.4.Pintura interna e externa, desde que o imóvel tenha sido entregue com pintura nova.
2.6.3.As Verbas, independentemente do Plano selecionado pela Imobiliária, serão pagas, desde que:
I.Estejam cumulativamente (i) previstas no Contrato de Administração do imóvel com o proprietário como obrigação de cobrança pela Imobiliária; e (ii) estejam incluídas no(s) boleto(s) de cobrança(s) pela Imobiliária ao Inquilino, sendo todas as verbas cobradas em um único boleto ou em mais de um; (iii) estejam inadimplidas.
II.Haja a comprovação do dano ocorrido durante o período de locação, que deverá ser sustentada pela entrega dos laudos de vistoria prévio à locação e posterior a saída do Inquilino;
III.A Creditas, ou quem ela indicar, tenha acesso ao Imóvel para avaliações, quando for o caso;
IV.Os valores a serem compromissados pela Creditas respeitaram o fator multiplicador do aluguel conforme tabela abaixo;
V.A Creditas se responsabiliza a pagar à Imobiliária apenas multa rescisória, conforme estabelecido no Pacote Completo, não sendo de sua responsabilidade o pagamento de outras multas contratuais, a não ser que as considere como multas devidas, ou sejam estipuladas por sentença, judicial ou arbitral transitada em julgada condenando o Inquilino ao pagamento;
VI.O contrato de administração de imóvel e o contrato de aluguel referentes estejam em conformidade com o Anexo A deste Manual;
VII.Sejam assumidas como garantia contratual pela Imobiliária, dentro do escopo do contrato de administração existente entre proprietário e Imobiliária.
2.7.O Apoio Creditas atenderá o plano contratado para cada Imóvel, conforme tabela abaixo:
PLANOSValores de Verba em Múltiplo de Aluguel
Básicon/a(12x)(15x)(30x)
Completo
Limitado para verbas adicionais (Dano / Pintura / Multa) em(8x)(12x)
(4x/2x/2x)(15x)
(6x/3x/3x)(30x)
(6x/3x/3x)
3.EXCEÇÕES
3.1.Não Integram o compromisso do Apoio Creditas:
a)Problema estrutural ou não-estrutural decorrente do estrutural, que são de responsabilidade do proprietário do Imóvel (ex. infiltração com descamação de pintura de parede);
b)Problemas causados no Imóvel por terceiros estranhos à locação;
c)Problemas cuja resolução dependem das concessionárias de serviço público ou do condomínio ou de terceiro responsável pelo serviço (ex. esgoto);
d)Desgaste natural do uso de bens e defeitos decorrentes;
e)Danos nas áreas externas dos Imóveis (ex. paisagismo);
f)Danos decorrentes de incêndio (inclusos em cobertura de Seguro Incêndio);
g)Custas e despesas com ações extrajudiciais/judiciais/arbitrais de interesse do proprietário e que sejam entendidas pela Creditas, a seu exclusivo critério, como indevidas pelo Inquilino;
h)Danos decorrentes de caso fortuito ou força maior ou de fatos da natureza;
i)Danos em móveis, eletrodomésticos, utensílios domésticos, roupa de cama, mesa e banho, itens de decoração, itens de caráter sentimental.
4.HABILITAÇÃO DE OPERAÇÕES
4.1.Para que as Operações sejam habilitadas no Apoio Creditas, é necessário:
4.1.1.que o imóvel seja destinado à locação residencial e sediado em área urbana;
4.1.2.que os todos os dados, documentos e informações solicitados durante a jornada na esteira Zap+ sejam fornecidos;
4.1.3.que a análise feita na esteira digital Zap+ seja aprovada.
5.CONDIÇÕES GERAIS
5.1.Caso haja qualquer contestação pelo Inquilino, a Creditas poderá suspender o pagamento até que o proprietário comprove seu direito. A Creditas, a seu critério, tomará todas as providências para apuração dos direitos e deveres do proprietário e Inquilino, contando com o auxílio da Imobiliária.
5.2.Proprietário e Inquilino podem celebrar novos acordos sobre o contrato de locação. Neste caso, a Imobiliária deverá notificar a Creditas, via Esteira digital Zap+, a partir da manifestação de interesse do Inquilino e proprietário.
5.3.A Imobiliária deve notificar a Creditas sobre qualquer fato ou circunstância de seu conhecimento que possa afetar a locação ou a exigibilidade das obrigações do Inquilino, ou, ainda, a execução do Apoio.
5.4.A violação deste Manual, ou o descumprimento dos prazos e condições estabelecidos, poderá acarretar perda do Apoio Creditas e/ou não pagamento de alguma Verba.
5.5.Os custos decorrentes de eventual processo arbitral e ou judicial da Creditas em face do Inquilino, correrão sob as expensas da Creditas e não serão deduzidos do limite de garantia, ou seja, não serão abatidos do valor disponível em pacote conforme previstos neste contrato.
5.5.1.A parte condenada em sentença, arcará com os honorários advocatícios e custos de sucumbência.
5.6.Todos os custos anteriores à eventual ação arbitral e/ou judicial em face do Inquilino serão às expensas da Imobiliária ou de quem se responsabilizar.
6.VIGÊNCIA E CANCELAMENTO
6.1.O Apoio Creditas é renovado a cada 12 (doze) meses desde que o contrato de locação esteja vigente ou até a entrega das chaves do inquilino à Imobiliária.
6.1.1.No aniversário do contrato de locação entre a Imobiliário e o Inquilino, que ocorre a cada 12 (doze) meses, a Creditas atualizará automaticamente o valor da cobrança da Taxa do Apoio Creditas contratado, tendo em vista e de acordo com o reajuste do valor do
contrato de locação e sempre obedecendo o índice de reajuste pactuado.
6.1.2.Quando o reajuste for superior ao índice de reajuste pactuado, será necessária a realização de nova análise de crédito e/ou perfil financeiro do Inquilino, de modo que novo o processo de habilitação do Apoio Creditas deverá ser realizado.
6.2.Caso haja a celebração de novo contrato e/ou aditivo, deverá ser feito outro processo de habilitação do Apoio Creditas.
6.4.A Creditas, por mera liberalidade, poderá renovar o Apoio Creditas em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato de locação, sem que seja necessária a realização de nova habilitação.
6.5.Caso o contrato de locação seja rescindido e/ou cancelado, por qualquer motivo, a Imobiliária deverá comunicar tal evento à Creditas via esteira digital Zap+, para que seja cancelado do Apoio Creditas e a cobrança das mensalidades pela Creditas seja interrompida.
ANEXO A
DISPOSIÇÕES PARA INSERÇÃO OBRIGATÓRIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO E CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO
1.Todos os contratos de locação firmados com o uso do Apoio Creditas devem conter Cláusulas que, independentemente da redação, estabeleçam o seguinte:
a.Aplicação de multa de mora por inadimplemento de qualquer valor (aluguéis, encargos, reparo de danos ao imóvel, e outros) em montante não inferior a 8% (oito por cento);
b.Em nenhuma hipótese, a quitação de valores de meses posteriores não elimina a necessidade de quitação de valores de meses passados.
c.O Inquilino obriga-se a conservar o Imóvel em boas condições de higiene e limpeza, e restituí-lo ao término da locação no estado em que o recebeu.
2.Todos os contratos de locação firmados com o uso do Apoio Creditas devem conter as Cláusulas abaixo utilizando exatamente a redação proposta:
a.O presente Contrato é celebrado sem a apresentação de qualquer das garantias previstas na Lei do Inquilinato pelo Inquilino, possibilitando a cobrança antecipada dos aluguéis.
b.A cobrança de todo e qualquer valor inadimplido no âmbito do presente Contrato poderá ser cedida pelo Locador para terceiros.
c.COMPROMISSO ARBITRAL
CLÁUSULA X Todas as disputas ou controvérsias relativas ao presente contrato ou com ele relacionados, inclusive quanto à sua interpretação ou execução, serão resolvidos obrigatoriamente, inicialmente, por meio de procedimento de mediação/conciliação a ser administrado pela Concilie Online no endereço eletrônico www.concilie.com.br e, caso não seja possível a composição de acordo, seguirá para o procedimento de arbitragem, através do convênio firmado entre a Concilie Online e a Arbitralis - Câmara de Arbitragem, Conciliação e Mediação, no endereço eletrônico www.arbitralis.com.br e www.concilie.com.br.
X.1 - Negócio Processual: Nos termos do Artigo 190 da Lei nº 13.105/2015, Artigo 5ª da Lei no 9.307/1996 e Artigos 14 e seguintes da Lei nº 13.140/2015, o procedimento de mediação/conciliação será administrado pela Concilie Online e o procedimento de arbitragem será administrado em parceria entre a Concilie Online e a Arbitralis, que atuarão em conformidade com os seus regulamentos, sendo estipulado pelas partes que os endereços eletrônicos informados neste documento
ou em seu cadastro serão utilizados para o recebimento de citação e intimação. Dessa forma, as Partes se obrigam em manter os referidos endereços eletrônicos sempre atualizados, declaram e reconhecem, desde já, válidas e eficazes todas as comunicações enviadas aos mesmos, independentemente de efetiva manifestação em eventual procedimento instaurado, autorizando a aplicação das penalidades da revelia no caso de ausência de comparecimento.
X.2.Ausência de Acordo: Concluindo as partes ou o mediador pela impossibilidade de acordo, será o litígio definitivamente solucionado por arbitragem.
X.3.Multa por Ausência: O não comparecimento de uma das partes à primeira reunião de mediação acarretará na imposição de penalidade no percentual de 5% (cinco por cento) do valor da controvérsia em favor da parte que se fez presente, conforme Artigo 22, IV da Lei no 13.140/2015.
X.4.Condição Suspensiva Processual: Nos termos dos Artigos 16 e 23 da lei nº 13.140/2015, as Partes se comprometem a não iniciar quaisquer processos judiciais ou arbitrais até que seja realizada a primeira audiência de mediação com o comparecimento de ambas as Partes podendo, no entanto, estarem representadas por procuradores com poderes específicos para transigir. Caso alguma das Partes inicie um processo judicial ou arbitral antes da realização da audiência de mediação, que deverá ser realizada nos termos desta cláusula, o referido processo deverá ser suspenso pelo prazo de até 180 (cento e oitenta) dias, durante o qual deverá ser realizada a referida audiência, ressalvada, no entanto, as medidas de urgência, nos termos do Parágrafo Único do Artigo 23, Lei nº 13.140/2015.
3.Todos os contratos de administração firmados com o uso do Apoio Creditas devem conter as Cláusulas abaixo utilizando exatamente a redação proposta:
a.Caso a Imobiliária pague qualquer inadimplemento do Inquilino, opera-se a cessão parcial dos direitos do Locador em relação ao pagamento efetuado, inclusive de eventuais multas penais ou moratórias devidas pelo Inquilino. Nesses casos, o Locador autoriza a Imobiliária a ceder sua posição contratual ou qualquer de seus direitos e/ou obrigações decorrentes deste Contrato.