Após o aumento da taxa básica de juros da economia - a Selic, que subiu de 4,25% para 5,25% ao ano -, os bancos fizeram ajustes e elevaram os percentuais cobrados no financiamento imobiliário. O movimento atingiu principalmente os juros dos novos contratos prefixados, mas na linha pós-fixada corrigida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) há expectativa de que, em breve, também haja alta para contratos antigos. Hoje, essa modalidade só é oferecida pela Caixa Econômica Federal. Já na linha pós-fixada com correção atrelada ao rendimento da poupança, dois bancos (Bradesco e Itaú) fizeram ajustes inversos e reduziram suas cobranças.
Segundo cálculos de Andrew Frank Storfer, diretor Associação Brasileira dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac) e diretor-presidente da America Energia, o aumento dos juros nas linhas prefixadas encarece os futuros contratos. De acordo com a simulação, para um imóvel de R$ 400 mil, com R$ 80 mil de entrada e financiamento de R$ 320 mil em 30 anos, o custo do crédito subiria 20%. O mutuário pagaria R$ 45.049,98 a mais, com a taxa de juros um ponto percentual maior. Confira abaixo.
Simone Pasionotto, economista chefe da Reag Investimentos, avalia que os juros devem continuar numa trajetória de alta nos próximos meses. Ela lembra que a taxa básica de juros pode terminar o ano entre 7% e 8%, já que o Banco Central (BC) tem demonstrado preocupação com o aumento da inflação. A alta na Selic encarece o crédito oferecido aos consumidores em geral e também o financiamento imobiliário.
Embora as linhas pós-fixadas estejam apresentando juros menores em relação ao modelo prefixado, Pasionotto sugere cautela ao optar por essa modalidade num financiamento de longo prazo:
- Com o pós-fixado, tem que se tomar muito cuidado. O tomador do crédito observa só a prestação, se cabe ou não no bolso, mas tem que ficar atento porque o modelo de IPCA, especificamente, é muito volátil. Não é possível prever em quanto vai ficar a inflação. Na correção pela poupança, também há correções e pode haver dor de cabeça no futuro.
As taxas médias oferecidas aos novos clientes também estão mais caras.
- O aumento dos juros vai impactar muito o consumidor e afetar o mercado - diz Sylvio Pinheiro, diretor da consultoria G+P Soluções
Entenda os reajustes nas taxas cobradas
Líder no segmento de crédito do mercado imobiliário, a Caixa Econômica Federal informou que não corrigiu suas taxas e que não pretende reajustá-las. Na linha prefixada atrelada à Taxa Referencial (TR), variam de 7% a 8% ao ano. Vale destacar, porém, que a taxa mínima cobrada pelo banco no início do ano era de 6,5%.
Já o Bradesco aumentou os juros e elevou a taxa para contratos com linha prefixada de um mínimo de Taxa Referencial + 6,90% ao ano para TR + 7,30% ao ano. Já na modalidade pós-fixada com correção pelo rendimento da caderneta, o banco fez o inverso: reduziu a taxa que era de poupança + 3,95% ao ano para poupança + 2,99% ao ano.
O Itaú Unibanco elevou as taxas na linha prefixada para novos contratos de crédito imobiliário. A taxa do financiamento tradicional passou de a partir de 6,9% ao ano + Taxa Referencial para 7,3% ao ano + TR, no caso de novas contratações. O banco reforça que os contratos vigentes não sofrerão alterações.
Além disso, houve redução na taxa fixa do crédito imobiliário com juros da poupança, que passaram de 3,95% para 3,45% ao ano, valor que é somado ao índice de rendimento da poupança, que varia de acordo com a Selic.
O Banco do Brasil (BB) promoveu ajustes em suas taxas, que agora partem de 6,55% ao ano + TR e variam conforme o perfil do cliente. Antes eram a partir de 6,29% + TR.
O Santander também alterou os juros do financiamento imobiliário. Para o residencial, o banco cobra uma taxa de juros que parte de 7,99% ao ano + Taxa Referencial e vai até 9,99% ao ano + TR. As operações tem ainda taxas administrativas e seguros obrigatórios. Até julho, a taxa mínima anual era de 6,99%.
Gilson Oliveira, professor de Finanças do Ibmec/RJ, lembra que as taxas mais baixas estavam levando muitos consumidores a financiar imóveis. Cenário que pode se inverter:
- Os aumentos significativos nas taxas de juros podem inviabilizar o pagamento das prestações. Não lembro de ter tido uma elevação tão rápida.
Confira as condições:
Bradesco
O banco oferece prazo de pagamento de até 30 anos e comprometimento de renda de até 30% na tabela SAC. É possível usar o FGTS para imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão.
Itaú
Na linha de crédito imobiliário com taxa prefixada a partir de 7,30% + Taxa Referencial (TR) ao ano, é possível financiar até 90% do valor do imóvel, com prazo de até 30 anos. Dependendo do caso, é possível usar o FGTS.
Banco do Brasil
O BB financia até 80% do valor do imóvel, sendo o montante mínimo de financiamento de R$ 20 mil, e o máximo, de R$ 5 milhões. O banco também oferece o chamado "mês-pula", em que o mutuário pode escolher um mês por ano sem cobrança da parcela, que é diluída ao longo do cronograma da operação, e até 180 dias para o pagamento da primeira parcela de capital. O prazo é de até 360 meses.
Santander
O comprometimento de renda é de até 35%, podendo variar de acordo com a análise de crédito. Para operações dentro do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), é possível financiar imóveis de R$ 90 mil a R$ 1,5 milhão. Para operações dentro do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), é possível financiar também bens acima de R$ 1,5 milhão. Para imóveis residenciais, o prazo mínimo é de um ano, e o máximo, de 35 anos. O percentual chega a 80% do valor do imóvel.
Caixa
A quota de financiamento variade 70% a 90%, a depender da modalidade e do sistema de amortização: SAC ou Price. O prazo máximo de financiamento varia de acordo com o indexador taxa fixa, de 120 a 420 meses.
Entrevista:
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O que os consumidores devem observar nos contratos?
O primeiro ponto é a diferença entre taxas de juros e correção monetária. Ambas estão em patamar de subida. A taxa de juros pode até ser prefixada, mas a correção monetária, atrelada à Selic ou ao IPCA, vai continuar aumentando as parcelas. Um financiamento para ser vantajoso tem que ter uma certa previsibilidade de juros, mas a correção monetária sempre vai existir, e é preciso estar atento ao índice que está sendo aplicado para o contrato.
O aumento pode atingir os contratos antigos?
Os bancos que trabalham com taxa prefixada subiram os patamares dela por causa do aumento da taxa básica de juros, do risco de alta da inflação e das incertezas econômicas. Mas, neste caso, só atinge os contratos novos. Os ajustes devem atingir os contratos antigos que optaram por linhas com taxas pós-fixadas. Mas estas ainda são pouco acessadas. Os consumidores ainda preferem mais previsibilidade com taxas prefixadas que não serão alteradas ao longo do financiamento.
Como está o mercado?
Não vimos ainda um grande desaquecimento do mercado, mas começa a acender uma luz amarela. O preço do material de construção prejudica novos lançamentos, e há preocupação com o custo de mão de obra.
É válido fazer portabilidade neste momento?
A portabilidade é opção para quem está pagando taxa de juros muito alta, mas é preciso calcular custos da operação e não só os juros, mas também o registro de imóveis e a averbação da alienação fiduciária, entre outros.
