Após o IGP-M apresentar forte alta de 32% nos últimos doze meses, tramita agora na CCJ da Câmara o PL 1026/2021 que pode causar grande dor de cabeça para os gestores de Fundos Imobiliários.
Isso porque ele tem por objetivo atrelar o reajuste dos aluguéis à variação do IPCA, e não mais ao IGP-M, como é até o momento.
De acordo com analistas do mercado, caso o ‘PL do IPCA' vire lei, o projeto criará uma grande insegurança jurídica frente ao mercado imobiliário.
Isso poderia inclusive afastar investidores e até colocar em risco o desenvolvimento do setor.
Em entrevista ao site Brazil Journaul, Adriano Sartori, vice-presidente da Secovi e da CBRE Brasil, afirma que muitas empresas do setor poderão ter prejuízos.
"Tem empresas que contraíram dívidas de longo prazo em IGP-M porque sua receita também era corrigida pela IGP-M. Se essa receita passar a ser corrigida pelo IPCA, isso gera um descasamento que pode quebrar a empresa."
De acordo com Sartori, a medida não faz sentido pois na prática os contratos não estão sendo reajustados pelo IGP-M, já que com a pandemia, parte dos proprietários tem aceitado negociar os reajustes para não perder inquilinos.
A reportagem cita ainda que um dos maiores impactos seria na indústria de CRIs. Como esses títulos muitas vezes são lastreados no fluxo de aluguéis e corrigidos pelo IGP-M, uma mudança de lastro poderia gerar risco de descasamento entre o indexador e o que o título paga.
Além desse projeto de lei em tramitação, na tarde da terça-feira (8) o senador Weverton Rocha, do PDT do Maranhão, tentou incluir a regra do IPCA dentro do ‘PL do Despejo', já aprovado na Câmara e para ser votado no Senado.
O que é o IGP-M?
O IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) é um dos indicadores econômicos mais usados para medir a inflação no país.
Ao mesmo tempo, ele costuma ser frequentemente aplicado no reajuste de contratos de aluguel de imóveis. E, por isso, também é conhecido como inflação do aluguel.
Divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE), esse índice vem causando preocupações a inquilinos e proprietários por conta da forte alta registrada nos últimos meses.
Disparada do IGP-M
Em 2020, o IGP-M chamou a atenção de locatários e investidores ao registrar uma forte disparada decorrente do impacto do dólar sobre os custos de matérias-primas no atacado.
Entre janeiro a dezembro de 2020, o índice acumulou alta de 23,14%, bem acima da inflação oficial medida pelo IPCA, de 4,52%
Já neste ano, a FGV divulgou recentemente que o IGP-M de março teve alta de 2,94% no mês; de 8,26% no ano; e de 31,10% em 12 meses.
Evolução do IGP-M mês a mês
Reprodução/FGV
Como a alta do IGP-M impacta nos FIIs?
Diante disso, e considerando que os contratos imobiliários são reajustados, em sua grande maioria, pelo IGP-M, a alta desse indicador tende a elevar os aluguéis.
Sob o ponto de vista positivo, o avanço do IGP-M pode ser vantajoso para alguns cotistas de FIIs, uma vez que esses fundos passam a arrecadar mais dinheiro com aluguéis, logo, distribuem mais dividendos.
Mas vale destacar que essa alta beneficia alguns fundos específicos, sobretudo Fundos de papel, que têm em sua carteira Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e outros títulos de renda fixa lastreados em IGP-M.
No entanto, é importante ressaltar que em meio à crise financeira decorrente da atual pandemia, reajustes de contratos muito acentuados podem afundar locatários e, consequentemente, aumentar a taxa de vacância e a inadimplência dos imóveis.
Em relação aos fundos de tijolo (prédios comerciais, shoppings e galpões, por exemplo), por exemplo, o repasse do IGP-M para o contrato de aluguel não pode ser aplicado na sua integralidade, tendo em vista que o reajuste seria muito alto.
FGV já estuda novo índice para o aluguel
Diante da alta do IGP-M, a Fundação Getulio Vargas já está há procura de parceiros para criar um novo índice como referência para os contratos.
Segundo o professor Paulo Picchetti, da FGV, o IGP-M se descolou dos fundamentos do mercado imobiliário. Uma das razões é que, no indicador, as commodities têm grande peso. Como são negociadas em dólar, elas vêm respondendo por grande parte da alta do indicador.
Tributação dos FIIs
Os fundos de investimento imobiliário (FII) ganharam grande popularidade com o passar dos anos, sobretudo pela isenção fiscal dada pelos rendimentos, também conhecidos como "aluguéis".
Dessa forma, a alíquota do Imposto de Renda, no percentual de 20%, atualmente incide somente em operações de compra e venda do ativo.
No entanto, o incentivo tributário que torna tão atraente o investimento em FII pode ser colocado abaixo pela reforma tributária prevista para acontecer ainda este ano.
Recentemente, o ministro Paulo Guedes falou à imprensa sobre as propostas do governo federal para alterar a cobrança de Imposto de Renda, mirando a reforma tributária.
Entre as possíveis alterações estariam:
Substituição da tabela regressiva de Imposto de Renda para investimentos de renda fixa, por uma alíquota única de 15%, independentemente do período de investimento.
Fim da isenção de IR de títulos financeiros como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras de Crédito do Agronegócio (LCA), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA).
Tributação de dividendos com aplicação de uma taxa entre 15% a 20%, e fim dos Juros sobre Capital Próprio (JCP).
De todas as possíveis alterações levantadas, a tributação dos dividendos talvez seja a que está mais perto de ser aprovada.
Diante disso, a pergunta que fica é: O fim da isenção sobre os dividendos poderia também atingir os FIIs?
Tendo em vista que os rendimentos distribuídos pelos FIIs costumam ser chamados de dividendos e também são isentos de IR para as pessoas físicas, uma possível cobrança geraria insegurança sobre o mercado de Fundos Imobiliários.
Vale destacar que esse ponto ainda não foi deliberado pelo governo, de modo que não dá para saber ao certo quais seriam os impactos de tais medidas.
Seja como for, esse é um tema em que o investidor deve ligar o alerta acerca dos impactos das eventuais mudanças.
